中古不動産で資産運用 Q&A

地震に対する強さは新築と中古ではどのような違いがありますか?

建築基準法上の耐震性能は、1981年に改正され(いわゆる「新耐震」)、それ以降、基本的に同様の考え方で設計されています。つまり超高層建物や特殊な構造計算を行った建物以外では、概ね1982年以降は中古・新築の区別なく新耐震建物としての構造計算がなされているといえます。

築年数についてはどう考えればいいのですか?

マンションの商品企画については時期により以下の4つに分類できます。

1.黎明期 (1960年代~1970年代)
住宅都市整備公団の団地や、都心の高級アパートメントハウスからスタートした日本の共同住宅が大衆化した時代です。
2.成長期 (1980年代)
経済発展とともに欧米化した生活様式が定着し、マンションの商品企画も国際水準となりました。
3.成熟期 (1990年代)
バブル経済により住設機器も高級化しました。タワーマンションが一般的になった時期でもあります。
4.安定期 (2000年~現在)
日本の共同住宅は諸外国のアパートメンツと比較しても、その商品企画や施工技術など多数の優れた点が見られます。

物件の「価格」に影響する築年数ですが、年数の経ったマンションでも優良なスペックを保有している物件であれば、価格が安い分だけ有利な投資となります。

当社ではそれぞれの時期のマンションの特徴を充分認識した上で、優良な基本性能、使いやすい間取りプランをもつなど厳選した物件を紹介しています。

中古不動産での資産運用の欠点を教えてください。

当社がお奨めする物件は、テナント付の物件です。つまり既に居住の用などに供されているため、原則室内を見ることはできません。しかし、当社では、可能な限り、テナントの属性・居住状況などの調査を行った物件のみを購入ています。

不動産投資信託(REIT:リート)との違いを教えてください。

REIT(Real Estate Investment Trust:通称リート)は、不動産を投資対象とした金融商品で、日本では2001年の誕生以来、10年以上の歴史があります。
日本のREIT(JREIT:ジェイリート)の特徴は以下の通りです。

  • 1. 高額な投資商品である「不動産」を1口50万円程度の金額より投資できる。
  • 2. リートの証券(投資口)は証券取引所に上場しており、株式のように売買し容易に換金ができる。
  • 3. 不動産の運用はプロである運用会社が担っており、多数の不動産により個々の不動産のリスクが分散化されている。
現物不動産との違いとは?

リートは株式のように証券所ですぐ換金できる金融商品です。一方、現物不動産を換金するためには特定の買主を見つける必要があり、リートに比べ時間が掛かります。 その反面、リートは株式のように毎日売買されており、経済状況や事件・天災などにより1日で何十%下落のような急激な価格変動が起こり得ます。また外国のプロの投資家が多量に保有しているため、日本国内の状況のみならず海外の事情により価格変動が起こります。
一方、経済の事象が現物不動産の価格に与えるスピードは、株式と比べ緩やかです。また、自分の投資物(不動産)を、海外を含むプロの投資家が保有していることは有り得ず、情報や知識の差によって個人投資家が損をすることは、比較的に少ないと言えます。

購入の際の違いについて

リート投資口は、購入に際し融資を受けることができません。一方、現物不動産の投資は金融機関からの融資によりレバレッジが効きます

利回りに差はあるのか?

一般的なリートの銘柄は、5%程度の利回りを示しています。一方当社物件は6~8%程度のネット利回りの物件で、金融機関からの融資を活用(レバレッジ)すれば、自己資金に対する利回りは10%を超えることも可能です。

リートはリート内(投資信託内部)で、金融機関からの融資を受けており、リートもレバレッジを使っている(銘柄によるが通常リートの総資産の40~50%が借入金)のですが、利回りは5%程度に留まっています。この理由は、リートが不動産を証券化したものであり、証券化のコスト・上場のコスト・プロの運用会社のコスト・情報開示のコストなど多額の構造上のコストが掛かるため、現物不動産よりも低い利回りになっているのです。

その他の違いは?

現物不動産には、優良な不動産を発掘し所有するオーナーとしての喜びがあります。一方、リートはプロの運用会社が取得物件を決めており投資主(リート投資口の保有者)が関与することはありません。また日本のリートの信用力は、海外と違い、運用会社のスポンサーの信用力と同一と考えられているため、スポンサーに信用力次第で投資口が下落することもあり得ます。

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